【2025年最新】REIT投資完全ガイド｜利回り4%超の不動産投資信託おすすめ15選

REITとは？不動産投資信託の基礎知識

REIT（Real Estate Investment Trust）の特徴

定義: 投資家から集めた資金で不動産を取得・運用し、その収益を分配する投資信託 上場: 証券取引所で売買可能 最低投資額: 数万円から投資可能 分配金: 年2回（多くの銘柄） 税制: 分配金の90%超を分配すれば法人税なし

実物不動産投資との違い

なぜ今REIT投資なのか？

J-REIT市場の現状（2025年6月）

市場データ

上場銘柄数: 64銘柄
時価総額: 18.2兆円
平均分配金利回り: 3.8%
NAV倍率: 1.02倍（適正水準）
稼働率: 96.8%（高水準維持）

投資環境の追い風

1. インフレヘッジ効果

   • 不動産価格・賃料の上昇期待
   • 物価連動で実質価値保持

2. 金利上昇局面での相対的魅力

   • 高い分配金利回り（3-5%）
   • 銀行預金との利回り差拡大

3. 都市部不動産の底堅さ

   • オフィス需要の回復
   • 物流施設需要の拡大
   • ホテル業界の正常化

REIT投資のメリット・デメリット

メリット

1. 高い分配金利回り

J-REIT平均: 3.8%
国内株式平均: 2.1%
10年国債: 0.7%

→ 相対的に高い利回り

2. 分散投資効果

地域分散:
- 東京都心
- 関西圏
- 地方主要都市

用途分散:
- オフィス
- 住宅
- 商業施設
- 物流
- ホテル
- ヘルスケア

3. 専門的運用

• 不動産のプロが物件選定
• 効率的な運用・管理
• 個人では困難な大型物件投資

4. 流動性の高さ

• 証券取引所でリアルタイム売買
• 少額から投資可能
• 必要時の現金化が容易

デメリット・リスク

1. 金利変動リスク

金利上昇時:
- 借入コスト増加
- 分配金減少可能性
- 株価下落圧力

対策:
- 固定金利比率の確認
- LTV（借入比率）の確認

2. 不動産市況リスク

景気悪化時:
- 空室率上昇
- 賃料下落
- 物件価値下落

対策:
- 用途・地域分散
- 優良立地重視

3. 災害リスク

自然災害:
- 地震・台風等
- 物件損害
- 収益減少

対策:
- 地域分散投資
- 保険加入状況確認

REIT用途別セクター分析

オフィスREIT

特徴

• 長期安定した賃料収入
• 経済情勢の影響を受けやすい
• テレワーク普及で構造変化

投資判断ポイント

✅ 立地（都心5区等）
✅ 築年数とスペック
✅ テナントの信用力
✅ 空室率とマーケット賃料
✅ 新築供給量

住宅REIT

特徴

• 景気変動に強い
• 人口減少の長期的影響
• 単身・高齢者向け需要増

投資判断ポイント

✅ 立地（駅近・都心アクセス）
✅ 人口動態
✅ 賃料水準の安定性
✅ 管理体制

商業施設REIT

特徴

• E-コマース影響大
• 都市型・郊外型で明暗
• 体験型施設が重要

投資判断ポイント

✅ 立地とアクセス
✅ テナントミックス
✅ 売上歩合賃料比率
✅ 競合施設の状況

物流REIT

特徴

• Eコマース成長で需要拡大
• 立地要件が厳格
• 高い成長性

投資判断ポイント

✅ 立地（高速道路・港湾アクセス）
✅ 施設スペック（天井高・床荷重）
✅ テナント（3PL大手等）
✅ 新規供給量

ホテルREIT

特徴

• 景気・観光需要に敏感
• インバウンド回復期待
• 収益変動が大きい

投資判断ポイント

✅ 立地（観光地・ビジネス街）
✅ ブランド力
✅ 運営者の信用力
✅ 客室単価・稼働率

ヘルスケアREIT

特徴

• 高齢化社会の成長セクター
• 長期安定賃料
• 規制変更リスク

投資判断ポイント

✅ 施設の立地・競合状況
✅ 運営者の財務安定性
✅ 介護保険制度の動向
✅ 入居率・稼働率

おすすめREIT15選

🏢 オフィスREIT部門（3銘柄）

1. 日本ビルファンド投資法人（8951）

分配金利回り: 4.1%
時価総額: 1.2兆円
NAV倍率: 1.01倍
LTV: 44.2%

投資エリア:
- 東京都心5区中心
- 一等地の大型オフィスビル

ポートフォリオ:
- 物件数: 69物件
- 平均築年数: 12.8年
- 稼働率: 98.1%

特徴:
✅ J-REIT最大手
✅ 超一等地立地
✅ 長期安定運用実績
✅ 流動性が高い

2. ジャパンリアルエステイト投資法人（8952）

分配金利回り: 3.9%
時価総額: 8,500億円
NAV倍率: 0.98倍
LTV: 42.8%

ポートフォリオ:
- 物件数: 87物件
- 東京都心部85%
- 稼働率: 97.8%

特徴:
✅ 都心集中戦略
✅ 優良テナント中心
✅ 安定した分配金実績

3. 森ヒルズリート投資法人（3234）

分配金利回り: 4.3%
時価総額: 2,800億円
NAV倍率: 1.05倍
LTV: 38.9%

ポートフォリオ:
- 森ビル開発物件中心
- 六本木ヒルズ等
- 稼働率: 96.5%

特徴:
✅ 森ビルブランド
✅ 都市再開発立地
✅ 高い資産価値

🏠 住宅REIT部門（3銘柄）

4. 日本賃貸住宅投資法人（8986）

分配金利回り: 4.5%
時価総額: 1,800億円
NAV倍率: 1.08倍
LTV: 46.1%

ポートフォリオ:
- 物件数: 234物件
- 首都圏73%
- 稼働率: 95.8%

特徴:
✅ 住宅REIT最大手
✅ 分散効果高い
✅ 安定した賃料収入

5. アドバンス・レジデンス投資法人（3269）

分配金利回り: 4.2%
時価総額: 2,200億円
NAV倍率: 1.02倍
LTV: 45.5%

ポートフォリオ:
- 伊藤忠商事スポンサー
- 分譲マンション中心
- 稼働率: 96.2%

特徴:
✅ 高品質物件
✅ 立地厳選
✅ 伊藤忠グループ力

6. コンフォリア・レジデンシャル投資法人（3282）

分配金利回り: 4.0%
時価総額: 1,500億円
NAV倍率: 1.01倍
LTV: 43.8%

ポートフォリオ:
- 東急不動産スポンサー
- 都市型賃貸住宅
- 稼働率: 96.8%

特徴:
✅ 東急ブランド
✅ 駅近立地中心
✅ 管理体制充実

🚚 物流REIT部門（3銘柄）

7. 日本プロロジスリート投資法人（3283）

分配金利回り: 3.5%
時価総額: 5,200億円
NAV倍率: 0.95倍
LTV: 35.2%

ポートフォリオ:
- プロロジス開発物件
- 最新鋭物流施設
- 稼働率: 99.1%

特徴:
✅ 物流REIT最大手
✅ 世界最大手スポンサー
✅ 最高水準の施設
✅ 成長性高い

8. GLP投資法人（3281）

分配金利回り: 4.1%
時価総額: 3,800億円
NAV倍率: 1.03倍
LTV: 41.5%

ポートフォリオ:
- GLP開発物件中心
- 首都圏・関西圏
- 稼働率: 98.7%

特徴:
✅ 大型モダン物流施設
✅ 立地戦略明確
✅ テナントは優良企業

9. CREロジスティクスファンド投資法人（3487）

分配金利回り: 4.3%
時価総額: 1,200億円
NAV倍率: 1.08倍
LTV: 44.8%

ポートフォリオ:
- CRE開発物件中心
- 首都圏集中
- 稼働率: 99.3%

特徴:
✅ 中小型物流施設
✅ ラストワンマイル対応
✅ 高い稼働率

🏨 ホテルREIT部門（2銘柄）

10. 星野リゾート・リート投資法人（3287）

分配金利回り: 5.2%
時価総額: 1,800億円
NAV倍率: 1.15倍
LTV: 39.5%

ポートフォリオ:
- 星野リゾート運営
- 温泉・リゾートホテル
- 稼働率: 78.5%

特徴:
✅ 高級リゾートブランド
✅ 国内観光需要取り込み
✅ 運営力に定評

11. インヴィンシブル投資法人（8963）

分配金利回り: 6.1%
時価総額: 1,100億円
NAV倍率: 1.22倍
LTV: 46.8%

ポートフォリオ:
- ホテル・住宅複合
- 都市型ホテル中心
- 稼働率: 82.3%

特徴:
✅ 高い分配金利回り
✅ 都市型立地
✅ インバウンド回復期待

🏥 ヘルスケアREIT部門（2銘柄）

12. 日本ヘルスケア投資法人（3308）

分配金利回り: 4.6%
時価総額: 2,200億円
NAV倍率: 1.12倍
LTV: 48.2%

ポートフォリオ:
- 有料老人ホーム中心
- 全国分散
- 入居率: 89.2%

特徴:
✅ ヘルスケアREIT最大手
✅ 高齢化需要取り込み
✅ 長期安定賃料

13. ヘルスケア&メディカル投資法人（3455）

分配金利回り: 5.1%
時価総額: 850億円
NAV倍率: 1.18倍
LTV: 52.1%

ポートフォリオ:
- 病院・クリニック中心
- 大都市圏集中
- 稼働率: 98.1%

特徴:
✅ 医療特化型
✅ 必需性の高い施設
✅ 高い分配金利回り

🛍️ 複合・その他REIT部門（2銘柄）

14. 日本リテールファンド投資法人（8953）

分配金利回り: 4.4%
時価総額: 3,500億円
NAV倍率: 1.06倍
LTV: 42.9%

ポートフォリオ:
- 都市型商業施設
- 首都圏・関西圏中心
- 稼働率: 97.5%

特徴:
✅ 商業施設REIT大手
✅ 立地厳選
✅ 三井不動産グループ

15. 東急リアル・エステート投資法人（8957）

分配金利回り: 4.0%
時価総額: 2,800億円
NAV倍率: 1.01倍
LTV: 41.3%

ポートフォリオ:
- オフィス・商業複合
- 東急沿線中心
- 稼働率: 96.8%

特徴:
✅ 東急グループ
✅ 沿線開発ノウハウ
✅ 複合型ポートフォリオ

REIT投資戦略

コア・サテライト戦略

コア部分（70%）: 安定型REIT

オフィス（30%）:
- 日本ビルファンド
- ジャパンリアルエステイト

住宅（25%）:
- 日本賃貸住宅
- アドバンス・レジデンス

物流（15%）:
- 日本プロロジスリート

サテライト部分（30%）: 成長・高利回り型

ホテル（15%）:
- 星野リゾート・リート
- インヴィンシブル

ヘルスケア（10%）:
- 日本ヘルスケア

その他（5%）:
- 物流REIT追加
- 新規上場銘柄

分散投資の基本

用途分散

オフィス: 30-40%
住宅: 25-30%
物流: 15-20%
ホテル: 5-15%
ヘルスケア: 5-10%
その他: 5-10%

地域分散

東京都心: 50-60%
東京周辺・政令市: 20-25%
関西圏: 10-15%
地方主要都市: 5-10%

金利環境別戦略

金利上昇局面

重視ポイント:
- 固定金利比率の高さ
- LTV（借入比率）の低さ
- NOI（純収益）成長力

推奨銘柄:
- 森ヒルズリート（LTV低）
- 日本プロロジスリート（成長力）

金利安定・低下局面

重視ポイント:
- 高い分配金利回り
- 成長性・拡張余地
- 割安な評価

推奨銘柄:
- インヴィンシブル（高利回り）
- GLP投資法人（成長性）

REIT投資の実践方法

投資タイミング

買い時のサイン

✅ 東証REIT指数PBR 1.0倍割れ
✅ 平均分配金利回り4.0%超
✅ 金利上昇による一時的下落
✅ 震災等による非合理的売り

売り時のサイン

❌ 東証REIT指数PBR 1.3倍超
✅ 平均分配金利回り3.0%割れ
❌ 不動産価格バブル懸念
❌ 金利急上昇局面

積立投資の設定

積立金額の目安

月収30万円: 月2-3万円
月収50万円: 月5-8万円
月収70万円: 月10-15万円

基本ルール:
手取り月収の5-10%をREIT投資に

積立方法

1. ETF積立（1343等）
- 自動積立設定
- 低コスト
- 分散効果

2. 個別REIT積立
- 銘柄選択の楽しみ
- より高い利回り期待
- 手間がかかる

リバランス方法

リバランス頻度

• 年2回（権利落ち後）
• または目標比率から10%以上乖離時

リバランス手順

1. ポートフォリオ現状確認
2. 目標比率との乖離算出
3. 上昇銘柄の一部利確
4. 下落銘柄の追加購入
5. 新規資金の配分調整

REIT投資の注意点

よくある失敗

失敗例1: 利回りだけで銘柄選択

問題点:
- 高利回り＝高リスクの場合も
- 減配リスクの見落とし

対策:
- NAV倍率・LTVの確認
- 財務安定性の分析
- セクター動向の把握

失敗例2: 集中投資

問題点:
- 特定用途・地域への集中
- 市況悪化時の大損失

対策:
- 用途・地域分散
- 複数銘柄への投資
- ETFの活用検討

リスク管理

金利リスク対策

✅ 固定金利比率50%以上の銘柄選択
✅ LTV50%以下の財務健全銘柄
✅ 段階的な投資実行

空室リスク対策

✅ 立地の良い物件中心の銘柄
✅ 優良テナント比率の確認
✅ 用途分散による影響軽減

税制と確定申告

分配金の税制

所得税・住民税: 20.315%
NISA口座: 非課税

二重課税調整:
- 法人税額控除適用
- 確定申告で一部還付可能

おすすめ節税方法

1. NISA口座での投資
- 年間120万円まで非課税
- 分配金も非課税

2. 確定申告による調整
- 申告分離課税選択
- 損益通算活用

まとめ：REIT投資成功の秘訣

REIT投資の3つのメリット

1. 高い分配金利回り: 平均3.8%の安定収入
2. 分散投資効果: 少額で不動産ポートフォリオ構築
3. 流動性: 必要時の売却が容易

成功のポイント

1. 用途・地域分散: リスク分散で安定運用
2. 財務安定性重視: LTV・固定金利比率確認
3. 長期投資: 短期変動に左右されない
4. 定期的見直し: 年2回のリバランス実施

2025年のおすすめ戦略

• オフィス・住宅をコアに据える
• 物流REITで成長性確保
• ヘルスケアで長期成長取り込み
• 金利上昇局面では財務優良銘柄重視

REIT投資は、不動産のプロが運用する 優れた投資商品です。

分散投資を心がけて、着実に 資産形成を進めていきましょう。